سوال کاربر:
با سلام و احترام ضمن تشکر از شما چندین سوال دارم: ۱- در فرض سوال بنده به عنوان موجر، در یک قرارداد عادی اجاره سرقفلی منطبق بر قانون ۱۳۵۶، طبق مفاد قرارداد، مستاجر باید اول تا دهم هر ماه، اجاره همان ماه را پرداخت نماید و اگر در ده روز اول همان ماه اجاری پرداخت نکند، اجاره فسخ است.از طرفی طبق روال گذشته و علیرغم مفاد قرارداد، مستاجر مبلغ اجاره را هر سه ماه یا شش ماه یکبار واریز می کرده و موجر اعتراضی نداشته. اکنون اجاره سه ساله قبلی تمام شده و برای مبلغ جدید اجاره توافق حاصل نشده. من قصد دارم بعد از گذشت دو ماه و ۱۵ روز از اتمام قرارداد قبلی، اظهارنامه عدم واریز اجاره بفرستم. اکنون دو ماه از زمان اتمام قرارداد گذشته و در یک ماه هم پنج روز از مهلت ده روز اول ماه برای واریز اجاره گذشته. چگونه اظهارنامه باید بنویسم؟ یعنی بنویسم که مستاجر سه ماه بدهکار است یا دوماه؟ و اگر در تعداد ماههای عدم واریز اجاره اشتباه کنم، در دادگاه برای تخلیه به عدم رعایت شرایط اظهارنامه ایرادی گرفته نمی شود که موجب رد دعوی من (خواهان) شود؟ ۲- در مورد فوق، چون مستاجر باید در ده روز اول هر ماه اجاره را بپردازد، زمان ارسال اظهارنامه برای تخلف مستاجر در واریز اجاره، چه زمانی است؟ یعنی مثلا برای عدم ارسال وجه اجاره، باید ده روز بعد اتمام مهلت یعنی بیست و یکم همان ماه اجاری اظهارنامه بفرستم یا ده روز بعد از اتمام ماه اجاری یعنی یازدهم ماه بعد و بعدتر؟ ۳- مستاجر فوق مدعی است که اجاره را به حساب من در بانک واریز کرده، ولی هیچ مدرکی دال بر آن ارائه نکرده و به حسابهای من نیز مبلغی افزوده نشده، آیا مستاجر می تواند بعدا مدعی شود که مثلا به حساب ثبت واریز کرده ولی فراموش کرده به محضر ببرد یا محضر کوتاهی کرده و...؟ به عبارتی در دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجورات ، اینکه وی به یک حسابی واریز کرده ولی به دست من نرسیده باشد، از طرف دادگاه به عنوان عدم پرداخت اجاره محسوب می شود یا خیر؟ ۴- یک مغازه تجاری است که سرقفلی آن در سال ۷۲ واگذار شده و قرارداد اجاره محضری منعقد شده است. بعد از سه سال، یک توافقنامه بین طرفین نوشته شده که اجاره سه ساله جدید، با مبلغ جدید و با شرایط مندرج در قرارداد اولیه تمدید می شود. بعد از چند سال ، مستاجر سرقفلی مغازه را با رضایت موجر واگذار کرده و مستاجر جدید هم اجاره خط عادی دارد. از آخرین قرارداد اجاره سه ساله، ۱۵ ماه گذشته و مستاجر آخری، مبلغ مدنظر موجر برای اجاره ماهانه جدید را قبول ندارد ولی یک سال اجاره را پیشاپیش به ثبت ریخته که موجر دریافت نموده است. حال برای سه ماه اجاره ای که واریز نکرده، باید اظهارنامه فرستاد یا اخطاریه دفترخانه؟ و اگر بعد از ارسال اظهارنامه با اخطاریه ، مستأجر مجددا″ طی اظهارنامه ای اعلام کند که اجاره یک سال دیگر را هم پیشاپیش واریز کرده، آیا پاسخ به اظهارنامه وی، فوریت دارد، یعنی ظرف ده روز باید موجر به وی اعلام کند که اجاره باید ماهانه واریز شود و مبلغ پرداختی مستأجر دست نخورده و فقط برای یک ماه مقبول است یا اینکه موجر می تواند صبر کند و بعد از یک یا دو ماه دیگر مجددا″ اظهارنامه یا اخطاریه بفرستد و ضمن اعلام قبول فقط یک ماه اجاره از مبلغ واریزشده، مجددا″ به خاطر عدم پرداخت اجاره اخطار دهد تا دو بار تخلف عدم پرداخت اجاره برای مستاجر محسوب شود؟ و آیا دادگاه، پرداخت اجاره یکساله را عرفا″ و با سابقه پرداختهای مشابه قبلی، به معنای عدم تخلف مستاجر حساب می کند؟ ۵- با یک مستاجر سرقفلی در سال ۱۳۶۰ قرارداد عادی بسته شده و از شرایط قرارداد، این است که اگر یک ماه اجاره را نپردازد، مورد اجاره فسخ است. اکنون چندماه است که اجاره نپرداخته، آیا می توانم مستقیما″ دادخواست برای فسخ قرارداد بدهم؟ به عبارتی اگر بدون ارسال اظهارنامه، به دلیل تخلف از شرایط قرارداد، خواهان فسخ قرارداد باشم، مدعای مورد قبولی در دادگاه هست؟ یا اگر چنین خواسته ای داشته باشم، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ قبل طرح دادخواست الزامی است؟ نکته دیگر اینکه اگر ضوابط مندرج در قانون سال ۱۳۵۶ برای تخلیه مغازه به علت عدم پرداخت اجاره(ارسال دو اظهارنامه و...)، رعایت نشده باشد، و حاضر به پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز و با نظر کارشناس باشم، آیا دادگاه برای تخلیه به نفع موجر رای خواهد داد؟
پاسخ وکیل:
سلام و درود لازم به ذکر اینکه اولا شما در هر تراکنش مجاز به طرح یک سئول می باشید ولیکن در جهت رضایت مندی کاربران و احساس مسئولیت مجموعه عدل بند در قبال کاربران به هنه سوالات شما پاسخ داده می شود . ضمنا با توجه به عدم بررسی و مشاهده اسناد و مدارک شما امکان پاسخگویی در حد فرض سوالات شما می باشد . لذا با توجه به سؤالات متعدد شما، در پاسخ به هرکدام از سوالات شما به تفصیل پرداختهام: ۱. نحوه نوشتن اظهارنامه و ذکر تعداد ماههای بدهی در صورتی که مستاجر بیش از یک ماه اجاره را پرداخت نکرده باشد و قرارداد قبلی هم تمام شده، شما باید در اظهارنامه خود به تعداد ماههای بدهی دقیق اشاره کنید. اگر مستاجر از تاریخ پایان قرارداد قبلی تا کنون، اجارهای پرداخت نکرده باشد، باید به تعداد ماههایی که اجاره پرداخت نشده است (مثلاً دو ماه و پانزده روز که در سؤالتان آمده) اشاره کنید. اما اگر در هنگام نوشتن اظهارنامه، تعداد ماههای بدهی را اشتباه ذکر کنید، این میتواند موجب رد دعوی شما در دادگاه شود. دادگاه ممکن است ایرادی در محاسبات یا تاریخها بگیرد و این ممکن است به ضرر شما باشد. بنابراین، دقت کنید که تاریخها و مبلغ دقیق اجارهها را به درستی ذکر کنید. ۲. زمان ارسال اظهارنامه در صورتی که مستاجر اجاره را در مهلت مقرر (ده روز اول هر ماه) پرداخت نکرده باشد، شما باید اظهارنامه خود را حداقل ده روز پس از اتمام مهلت (یعنی تا روز بیستم هر ماه) ارسال کنید. به این ترتیب، مهلت برای ارسال اظهارنامه از تاریخ پایان ده روز اول ماه اجاری است و باید از این تاریخ محاسبه شود. ۳. امکان دفاع مستاجر مبنی بر واریز به حساب شما اگر مستاجر ادعا کند که اجاره را به حساب شما واریز کرده است، اما مدرکی دال بر آن ارائه ندهد، این میتواند مشکل ساز باشد. در صورتی که مبلغی به حساب شما واریز نشده باشد و شما هیچ مدرکی از آن واریزی ندارید، دادگاه احتمالاً این ادعا را نخواهد پذیرفت. مستاجر باید مدرک قابل قبولی برای اثبات واریز ارائه دهد، مانند رسید بانکی یا تأییدیه از بانک. اگر مستاجر نتواند مدرک کافی ارائه دهد، دادگاه از شما به عنوان موجر دفاع خواهد کرد و عدم پرداخت اجاره را به نفع شما خواهد شمار. ۴. ارسال اظهارنامه و اخطاریه در مورد عدم واریز اجاره در مورد اجاره پیشپرداخت، اگر مستاجر بخشی از مبلغ اجاره را به صورت یکجا و پیشاپیش واریز کرده باشد، باید دقیقاً بررسی کنید که این مبلغ مربوط به چه ماههایی است. اگر اجاره برای ماههای خاصی باشد و مستاجر آن را نپرداخته باشد، شما باید برای همان ماهها اظهارنامه ارسال کنید. در صورتی که مستاجر ادعا کند که مبلغ پیشپرداخت شده است، شما باید این ادعا را بررسی کرده و اگر با شرایط توافقنامه یا قرارداد مطابقت ندارد، در پاسخ به اظهارنامه وی باید اعلام کنید که پرداخت باید ماهانه باشد و پیشپرداخت به تنهایی کافی نیست. دادگاه ممکن است عرف معمول را در این زمینه در نظر بگیرد، اما اگر شرایط قرارداد به طور صریح و روشن مشخص شده باشد، دادگاه از آن پیروی خواهد کرد. ۵. فسخ قرارداد بدون ارسال اظهارنامه اگر در قرارداد شما به صراحت ذکر شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره، قرارداد فسخ است، میتوانید مستقیماً دادخواست فسخ بدهید. با این حال، ارسال اظهارنامه به عنوان اطلاعرسانی به مستاجر از نظر قانونی معتبر است و توصیه میشود که پیش از طرح دعوی فسخ، اظهارنامه را ارسال کنید تا از حقوق خود به درستی دفاع کرده باشید. به خصوص که اگر از ضوابط قانون سال ۱۳۵۶ برای تخلیه مغازه و فسخ قرارداد استفاده کنید، رعایت مراحل قانونی (ارسال دو اظهارنامه و...) اهمیت دارد. اگر این مراحل رعایت نشود، ممکن است دادگاه حکم تخلیه را صادر نکند. ۶. تخلیه مغازه به دلیل عدم پرداخت اجاره اگر ضوابط قانونی مندرج در قانون سال ۱۳۵۶ رعایت نشود، ممکن است دادگاه حکم به تخلیه ندهد. حتی اگر مبلغ سرقفلی به نرخ روز محاسبه شود، رعایت مراحل قانونی برای تخلیه بر اساس عدم پرداخت اجاره (ارسال اظهارنامه و...) الزامی است. اگر در طول زمان مستاجر هیچگونه واکنشی نسبت به ارسال اظهارنامهها نشان ندهد و شرایط تخلف به طور دقیق ثابت شود، احتمال صدور حکم به نفع شما وجود دارد. در نهایت، برای هرکدام از این مراحل، دقت به جزئیات و رعایت دقیق مهلتها و شرایط قانونی بسیار اهمیت دارد.لذا شایسته است برای تهیه اظهارنامهها و رسیدگی به دعاوی خود، از مشاوره های تلفنی یا حضوری و کمک وکیل متخصص در این زمینه استفاده کنید تا از مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری نمائید .